Witam,
Jak niedawno pisałem, miałem ostatnio okazję być na konferencji poświęconej m.in. inwestowaniu.
Chciałbym podzielić się wrażeniami z tej konferencji, która odbyła się 14-15 września w Warszawie.

Na wstępie zaznaczam, że wszystko co napisałem poniżej jest moją subiektywną oceną i może być traktowane jedynie informacyjnie. To, że mnie konferencja zawiodła, nie znaczy, że zawiodła wszystkich.

Ale do rzeczy.

Konferencja podzielona była na kilka wykładów. Nie na wszystkich byłem więc opiszę te, które miałem okazję wysłuchać.

Wykład 1

Tworzenie systemów sieciowych (sprzedażowych)
Usłyszałem, że doskonałym sposobem na wzbogacenie się jest budowanie sieci sprzedaży składającej się z wielu osób. Sposób rodem z Amway i połowy lat 90-tych. Bo jak inaczej nazwać propozycję odbywania 15 spotkań z klientami dziennie, podczas których dokonuje się selekcji klientów, a następnie sprzedaje się im dany towar.

Wykład 2

Pieniądze szczęście dają.
Wykład bardziej motywacyjny niż merytoryczny.
Zawierał kilka zdań, które warto przytoczyć.

1. Dzisiejsze czasy stwarzają nieporównywalnie większe możliwości bogacenia się, niż kiedykolwiek,
2. Dziś niemal każdy w rok, dwa może stać się bogatym,
3. Nie warto czekać do późnej starości, aby korzystać z oszczędności życia. Pieniądze dają radość kiedy jesteśmy młodzi, a nie gdy mamy 60 lat i więcej.
4. Jakie sposoby Polacy uważają za najlepsze na osiągnięcie bogactwa?
- wygrana w totolotka,
- otrzymanie spadku.
Takie podejście sprawia, że Polacy zamiast działać – siedzą i czekają aż im pieniądze spadną z nieba. Jakie mają na to szanse? To pokazują dane ministerstwa finansów. Tylko 2% Polaków osiąga dochody w III progu podatkowym.

Wykład 3

Fundusze inwestycyjne jako droga do niezależności finansowej.
Wykład – wielki zawód.
Wyświetlenie kilku wykresów opartych o dane z giełdy w USA i stwierdzenie, że inwestując w fundusze w dłuższym terminie zawsze się zarobi jest na poziomie liceum.

Wykład 4

Inwestowanie w nieruchomości.
To część, na którą przyznaję, czekałem najbardziej. Temat jest jak najbardziej na czasie.

Wykład prowadził jeden z właścicieli firmy prowadzącej na co dzień szkolenia z zakresu inwestowania w nieruchomości. Był on interesującym wstępem do tego, co oferowane jest na szkoleniach.

O ile wiedza za jaką przychodzi nam zapłacić jest wartościowa, o tyle gorzej jest z jej zastosowaniem w praktyce.

Pierwszy z brzegu przykład:
Wartość raty kredytu mieszkaniowego jaki zaciągamy nie powinna przekraczać 7-10% naszych dochodów netto. Pytanie, ile osób spełnia ten warunek?
Przy średniej krajowej pensji w wysokości ok. 1,8 tys. zł netto rata kredytu powinna więc wynosić maksymalnie 180 zł. Gdzie można kupić mieszkanie i płacić za nie ratę 180 zł.
O tym, że to absurd nie muszę przekonywać.
Prawdą natomiast jest, że mieszkania są przewartościowane, w dużym stopniu na skutek maksymalnego poluzowania polityki kredytowej. Deweloperzy wykorzystują taką sytuację i windują cenę mieszkań wiedząc, że coraz więcej klientów stać na kredyt. Obecnie wiele osób otrzymujących kredyt hipoteczny jeszcze 3-4 lata temu nie miałoby na niego szans.
Rodzi to zagrożenie, ponieważ wielu klientów bierze kredyt na krawędzi zdolności kredytowej.
W praktyce wzrost raty o 20% może oznaczać kłopoty finansowe kredytobiorcy. Kolejne podwyżki stóp procentowych sprawiają, że sytuacja taka zbliża się nieuchronnie. Bank nie jest instytucją charytatywną i musi na kredycie zarobić. Poluzowywanie polityki kredytowej też ma swoje limity.

Moje zainteresowanie wzbudził fakt, że sam prowadzący kurs przyznał, że nieruchomości zaczną tracić na wartości i to znacznie za 2-3 lata. Wtedy będzie czas do inwestowania – mówił.
Czy aby za te 3 lata większość osób, które w najbliższych miesiącach skończą kurs inwestowania w nieruchomości i zbudują swój portfel mieszkań (trwa to ok. 2 lata), nie popadnie w tarapaty? Jeśli ceny mieszkań zaczną spadać, spadać zaczną również zyski z wynajmu. Za sprawą coraz wyższych stóp procentowych wzrosną koszty kredytów, a tym samym realna stopa zysku z każdego lokalu może być zerowa, a nawet in minus. Trzeba bowiem pamiętać, że mieszkanie to nie samochód, które względnie łatwo sprzedać. Sprzedać szybko można, tyle że zwykle taniej niż pierwotnie zakładamy.

Wyklad 5

Inwestowanie w nieruchomości w praktyce.

Wykład na temat praktycznego zastosowania wiedzy nabytej na kursie prowadziła jedna z kursantek. Muszę przyznać, że miło się jej słuchało.
Gorzej było dalej.
Kiedy usłyszałem, że Pani kupuje mieszkania dwupokojowe za 70-80 tys. zł, uśmiech zagościł nie tylko na mojej twarzy.
Gdzie są takie mieszkania?
Okazuje się, że są. Tyle, że na prowincji i w dodatku takie okazje pochodzą zwykle z egzekucji komorniczych. Zdewastowane lokum wymaga remontu, aby móc je komukolwiek pokazać. Potem konieczne jest wynajęcie go za odpowiednio wysokie pieniądze, tak aby zwrócił się koszt remontu.
Czy tak sobie wyobrażamy inwestowanie w nieruchomości?

Kiedy Pani prowadząca została zapytana o rentowność swoich inwestycji, odpowiedź nie wzbudziła entuzjazmu. Na czysto (netto) zostaje jej ok. 5 tys. zł miesięcznie.
Niewiele biorąc pod uwagę nakład pracy i ryzyko jakie ponosi. Wspomnę tylko, że ma zaciągnięte w bankach kredyty o wartości 2 mln zł. Wszystko spłaca z tego, co otrzymuje z wynajmu 14 lokali, jakie posiada.

Ta godzina wykładu dała wielu osobom dużo do myślenia i pokazała, że inwestowanie w nieruchomości to ciężki kawałek chleba i nie idą za tym kokosy.

Do kogo zatem są kierowane kursy nieruchomości?

Do osób, które oprócz chęci mają inne dochody lub spore oszczędności, aby zacząć tego typu biznes.
Raty kredytu trzeba bowiem płacić, a wynajmujący lokal nie czekają w kolejce. Trzeba ich znaleźć.
Jedno jest pewne.
Oferta kursów jest uczciwa.
Kursy odbywają się stale, o czym świadczy rosnące grono osób, które je ukończyły.
Prowadzą je ludzie, którzy znają się na rzeczy.
Cena kursów jest wysoka (1800 zł).

Szkopuł w tym, że wiedza na nich przekazywana jest coraz trudniejsza do zastosowania w obecnych, zmieniających się warunkach. Mam obawy, że wiele osób nim zacznie czerpać korzyści z inwestowania w nieruchomości, może popaść w tarapaty na skutek spadku wartości posiadanych nieruchomości. Wówczas pozostanie im czekać, aż lokale zyskają swoją pierwotną wartość, lub sprzedać je ze stratą.

Podsumowując, wymienię trzy największe moim zdaniem zagrożenia jakie płyną z inwestycji w nieruchomości.

1. Rosnące stopy procentowe
W tym roku Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe trzy razy. Za każdym razem o 0,25 pp. Łącznie daje to 0,75 pp sprawiając, że główna stopa procentowa wzrosła z 4% na początku roku do 4,75% obecnie. To jednak nie koniec podwyżek. Ekonomiści są zgodni co do tego, że musimy spodziewać się kolejnych podwyżek, aż główna stopa procentowa sięgnie 5,5% albo więcej.

Jaki będzie miało to wpływ na spłaty kredytu, wyjaśni poniższy przykład:

Dla 100 tys. zł kredytu na okres 20 lat –rata kredytowa w marcu, czyli przed pierwszą podwyżką stóp, wynosiła 671,05 PLN, a obecnie wynosi 713,55 PLN.
Oznacza to wzrost raty o 6,3%,  czyli o 42,50 zł.
(Oprocentowanie kredytu to: marża WIBOR 3M plus 1 pkt proc.)

Jak łatwo policzyć dla kwoty kredytu 2 mln zł raty wyniosą 20 razy więcej.
I tak dla rat z marca było to 13421 zł miesięcznie.
Obecnie jest to już 14271 zł miesięcznie.
Nawet uwzględniając, że bank daje stałemu klientowi nieco lepsze warunki (np. niższy procent), trzeba założyć, że wzrost rat wyniesie ok. 5%. I tak kredytobiorca będzie płacił o 700 zł więcej niż na początku roku.
A co będzie jeśli stopy wzrosną do 5,5%?
Wówczas koszty obsługi kredytu wzrosną o ok. 1400 zł miesięcznie.

2. Kwestie podatkowe.
Prowadząca podzieliła się z uczestnikami wykładu informacją, że ze względów podatkowych sprzedaje nie więcej niż 1 mieszkanie rocznie.
A co się stanie, jeśli będzie zmuszona sprzedać nie jedno a pięć mieszkań rocznie.
Taka sytuacja może nastąpić, gdy inwestycje okażą się zbyt ryzykowne i coraz mniej opłacalne. Sprzedaż kilku mieszkań w jednym roku zrodzi obowiązek zapłacenia znacznego podatku, co z kolei zje lwią część dochodów z tytułu wynajmu.

3. Wypowiedzenie umów lokatorskich
Ostatnia sprawa, o której nie wolno zapominać to umowy lokatorskie, które trzeba będzie wypowiedzieć.
Nie trudno się domyślić, że lokatorzy nie będą zachwyceni tego typu decyzją.
Jeśli będzie to 5-6 osób w krótkim czasie, inwestor będzie musiał zwrócić kilka kaucji za wynajem naraz.
Kto wie, może nawet poniesie koszty z tytułu zerwania umowy.
Urywa się również stały dochód z mieszkań, które w krótkim czasie trafią do sprzedaży.

Biorąc pod uwagę wszystkie wymienione zagrożenia w dotyczące inwestowania w nieruchomości,  zarabiają głównie Ci, którzy oferują kursy.
Uczą i zarabiają pieniądze bez względu na koniunkturę.

To tyle z mojej strony.
Zapewne to o czym mówiono na wykładach o inwestowaniu w nieruchomości było częścią przekazywanej na szkoleniach wiedzy. Mam jednak nadzieję, że lektura mojej opinii daje pewien obraz na ten temat.