Czy ktoś pamięta jeszcze oferty kredytów hipotecznych na 90% a nawet na 100% wartości kupowanego mieszkania? No właśnie. Dziś mało kto to pamięta, ale trzeba wiedzieć, że takie „złote” czasy były i to całkiem niedawno. Swoisty wyścig o klienta, który chciał kupić mieszkanie i potrzebował kredytu trwał w najlepsze jeszcze w 2009 roku.

Wówczas to banki windowały zdolność kredytową klientów i oferowały kredyty we frankach szwajcarskich korzystając z rekordowo niskiego kursu szwajcarskiej waluty.  Na szczęście opamiętanie przyszło w porę.

Obecnie tysiące osób ma zaciągnięte kredyty, które spłacają w złotówkach ale po kursie o blisko 65% wyższym niż było to jeszcze 3 lata temu.
Nie trzeba chyba pisać co to oznacza dla ich comiesięcznych rat. Zupełnie inna kwestia to, to że wartość zakupionych wówczas mieszkań pozostaje niezmieniona a nawet spadła o kilka procent, gdy tymczasem wartość kredytu przeliczonego na franki jest ok. 65% wyższa. Potwierdzają to dane Komisji Nadzoru Finansowego, opublikowane na początku lutego, z których wynika, iż ponad 300 tys. umów kredytowych dotyczy kredytów, w których to wartość jest wyższa niż cena kredytowanego mieszkania.

Przykład.
Klient zaciągnął w połowie 2008 roku 300 tys. zł kredytu. Po przeliczeniu go na franki po kursie 2,2 zł, dawało to kwotę ok. 136 tys. franków. Obecnie te 136 tys. franków wartych jest ponad 480 tys zł. Odejmując pewną kwotę kapitału, która została już spłacona w ratach od momentu zaciągnięcia kredytu do spłaty zostaje o 50% więcej niż jeszcze 3,5 roku temu. Jest to z pewnością fatalna wiadomość dla wszystkich kredytobiorców. Trudno liczyć aby frank szybko wrócił do poziomu 2,2 zł – 2,5 zł. Do tego czasu muszą oni płacić sporo wyższe raty bez szans na wcześniejszą spłatę lub zamianę mieszkania. Kto dziś przejmie o 50% większy kredyt niż był zaciągany w momencie zakupu mieszkania.

Od ubiegłego roku trwa systematyczne ograniczanie dostępu do kredytów walutowych.
W rezultacie kolejnych rekomendacji S wydawanych przez Komisję Nadzoru Finansowego, kredyty we frankach praktycznie przestały być dostępne, a kredyty w euro stały się trudniejsze do zdobycia. Nawet jeśli mamy na niego szansę to kwota kredytu będzie sporo niższa niż jeszcze rok temu przy tych samych zarobkach.

W rezultacie wszystkich zmian blisko 90% kredytów udzielanych jest w krajowej walucie a i tu nie jest lekko.
Obecnie większość banków nadal posiada w ofercie kredyty na 100% LtV, czyli całą wartość mieszkania, ale karzą sobie za taką przyjemność słono płacić.
Mile widziani są klienci z wkładem własnym rzędu 30%. I tu pojawia się istotny problem. Z jednej strony banki przedstawiają plusy posiadania wkładu własnego: brak ubezpieczenia wkładu własnego i niższa marża banku, z drugiej strony ilu klientów udających się do banku po kredyt na własne M ma luźne 80-90 tys. zł? Przy średnim kredycie rzędu 250-300 tys. zł tyle trzeba posiadać.

Osobom, które mają jakieś mieszkanie i myślą o zamianie na większe może łatwiej jest zdobyć wkład własny sprzedając mniejsze mieszkanie i wpłacając pieniądze na poczet nowego. Ale co mają  zrobić ci, którzy własne M kupują po raz pierwszy?

80 tys. zł to często równowartość 2 lat pracy netto uwzględniając średnie zarobki. Stanowi to zatem  nie lada problem. Takim osobom na niewiele zdadzą się niższa marża, zwolnienie z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, a przede wszystkim niższe raty kredytowe (mając wkład własny zaciągamy niższy kredyt).

Zachęty do tego aby zawczasu przygotować się do zaciągnięcia kredytu i oszczędzać na wkład własny na niewiele się zdadzą, gdyż oszczędzić takiej kwoty zwyczajnie nie ma jak. Pozostaje zatem kredyt na 100% wartości, który nie dość, że droższy za sprawą marży to jeszcze obarczony wysokim kosztem niskiego wkładu własnego. Banki obliczają go zazwyczaj jako procent od kwoty będącej równowartością wymaganego wkładu własnego czyli liczą koszt ubezpieczenia np. od 20% kwoty kredytu. W praktyce wychodzi to nawet kilkaset złotych więcej rocznie, które rzecz jasna zawyżają koszt kredytu.

Reasumując, kredyt z wkładem własnym jest lżejszym dla kieszeni, ależ jakże ciężko jest uzyskać ów wkład z odpowiednim wyprzedzeniem.

ubezpieczenie niskiego wkładu własnego koszt, kredyt na 100% wartości mieszkania