Rentowność najmu mieszkań na tle zysków z lokat terminowych.

Data:
24.08.2013
Komentarzy:
3 »

Rekordowo niskie stopy procentowe cieszą posiadaczy kredytów, martwią natomiast posiadaczy oszczędności. Trzymanie pieniędzy na lokatach w skali roku może przynieść 2-2,5% zysku pod odjęciu podatku Belki. Na podobne zyski możemy liczyć inwestując w obligacje skarbowe. Co jednak mają zrobić osoby, których takie zyski nie satysfakcjonują a boją się inwestować w fundusze inwestycyjne czy akcje? Odpowiedzią mogą być inwestycje od lat uważane za bezpieczną lokatę kapitału, a mianowicie nieruchomości, a dokładnie mieszkanie na wynajem.

Posiadanie choćby niewielkiego M, które co miesiąc przynosi jej posiadaczowi okrągłą sumkę bez wysiłku to marzenie wielu osób. Takie marzenie można spełnić, choćby w zakresie posiadania M. Czy będzie ono jednak zarabiać na miarę naszych oczekiwań? Tu odpowiedź nie jest już tak prosta. To zależy od paru czynników. Przede wszystkim od atrakcyjności posiadanego lokum. Im mniejsze mieszkanie tym większa szansa, że znajdzie się chętny, chętni na jego wynajem. Nie bez powodu od lat największym zainteresowaniem cieszą się kawalerki i mieszkania dwupokojowe zlokalizowane blisko centrum lub w pobliżu ośrodków akademickich największych miast. Inna kwestia to to, czy kupujemy nasze M na inwestycje za gotówkę czy na kredyt.

W tym drugim przypadku nasza inwestycja wcale nie musi być taka opłacalna, bo czynsz z najmu musi pokryć ratę kredytu, a jeśli ją przewyższy dopiero możemy liczyć na zysk. W tym przypadku możemy liczyć głównie na wzrost wartości mieszkania w dłuższym terminie, a to nie jest wcale takie pewne obserwując zmiany cen nieruchomości w ostatnich latach. Ceny mieszkań spadają od dawna i mimo zapewnień deweloperów i przedstawicieli branży pośredników nieruchomości, że to już koniec spadków, trudno powiedzieć kiedy nastąpi definitywne zakończenie tej tendencji.

Przyjrzyjmy się jednak inwestycji w mieszkanie kupione za gotówkę. Wówczas naszą główną alternatywą pozostają lokaty terminowe i obligacje. Pytanie co pozwoli nam zarobić więcej? Kupno mieszkania czy depozyt bankowy? Zakup mieszkania to z reguły zamrożenie gotówki na lata. Warto o tym pamiętać tym bardziej, jeśli kwota oszczędności, którą zamierzamy przeznaczyć na zakup mieszkania na wynajem jest równa wartości całych naszych oszczędności. W tym momencie decyzja o zakupie M musi być ściśle przemyślana. Nie należy też zapominać, że sytuacja na rynku depozytowym zmienia się co jakiś czas.
Jeszcze dwa lata temu rentowność najmu mieszkań na tle rentowności najlepszych lokat bankowych nie wyglądała zbyt dobrze biorąc pod uwagę dodatkowe czynniki ryzyka jakie występują przy najmie.

W chwili obecnej rentowność najmu mieszkań na tle zysków z lokat wypada na korzyść tych pierwszych. Nic jednak nie trwa wiecznie. Za 1-2 lata sytuacja może ulec zmianie chociażby ze względu na powrót do podwyżek stóp procentowych. Zyski z najmu mieszkań są wyższe obecne, ale wymagają o wiele większych nakładów zarówno finansowych (remont, wyposażenie M) jak i czasowych (szukanie i dopilnowanie najmujących), podczas gdy założenie lokaty jest o niebo prostsze i szybsze. Załóżmy, że na inwestycję w mieszkanie przeznaczymy 250 tys. zł. Na lokacie bankowej po roku otrzymamy od takiej kwoty ok. 2,5% netto czyli ok. 6250 zł. Z najmu przez 12 m-cy w roku przy rentowności 4% netto (wg. danych Domiporta.pl) zyskamy ok. 10 000 zł. Różnica jest na pozór wyraźna.

Dodam jednak, że mając do dyspozycji kwotę 250 tys. zł w większości banków możemy liczyć na lepsze warunki lokat niż owe 2,5% co w znaczący sposób może wpłynąć na zyski z depozytu. Poza tym za kilka-kilkanaście miesięcy aktualna sytuacja może się jednak zacząć zmieniać. Stopy procentowe mogą nieco wzrosnąć przez co wzrośnie również atrakcyjność lokat. Możemy też być świadkami dalszych obniżek cen mieszkań co w połączeniu z niskim oprocentowaniem kredytów zwiększy popyt na mieszkania. Rezultatem tego może być spadek popytu na wynajem, gdyż więcej osób będzie stać na kupno mieszkania na kredyt. To z kolei spowoduje zmniejszenie stawek za najem i spadek rentowności. A stąd już krok to wyrównania rentowności na linii: lokata – najem.

Porównywanie opłacalności wynajmu mieszkania do lokat bankowych ma pełny sens wówczas, gdy mamy własny lokal nie obciążony kredytem oraz co równie ważne, mamy zapewniony najem przez pełny rok, a nie jak to często bywa przez max. 10-11 miesięcy. Wówczas zysk z tych 11 miesięcy staje się podstawą do obliczenia rentowności w skali roku.

Nie ulega jednak wątpliwości, że temat wyższości najmu nad lokatami bankowymi i odwrotnie jest często poruszany w prasie i internecie. Sytuacja na tym rynku zmienia się na tyle dynamicznie, że jest on wdzięcznym tematem dla wielu firm. Nim jednak samodzielnie zdecydujemy się na tego typu inwestycję jak kupno mieszkania pod wynajem warto trzy razy wszystko przemyśleć. Realia od porad różnej maści doradców w praktyce bowiem mogą się znacząco różnić.

  • Podziel się wpisem: Wykop Facebook Blip

Komentarze

3 Responses to “Rentowność najmu mieszkań na tle zysków z lokat terminowych.”

  • marketingowy

    Trudno zakładać rentowność wynajmu z góry, o tym zdecyduje rynek. Zakładane 4% może okazać się -4%. Biznes z wynajmu może robič ten, kto kupił mieszkie przed 2005r. Lub dostał je po babci.

    Sierpień 25th, 2013 at 7:49 pm

  • tomasz.bar

    Słuszna uwaga. Łatwiej liczyć gdy mieszkanie nic nas nie kosztuje, a poza tym dalszy spadek wartości mieszkań może sprawić że za 2-3 lata rentowność będzie na minusie, choć pozornie tego nie widać jak czynsz za najem dostajemy.

    Sierpień 27th, 2013 at 1:31 pm

  • Karol Ser

    Ciężko o dobrą rentowność wynajmu mieszkań. Wkład początkowy musi być wysoki, a dalsze zyski nie są do końca pewne. Jeśli szukacie mieszkania do kupienia czy na wynajem, zapraszam na stronę http://www.klikmapa.pl

    Listopad 26th, 2013 at 11:59 am

Odpowiedz:

  • Intensedebate
  • Connect
  • Twitter
  • OpenID

Wykonanie Serwisy internetowe